Valeur locative supprimée : les travaux à faire avant 2029

La valeur locative disparaît le 1^er janvier 2029 pour les logements occupés par leur propriétaire, résidences secondaires comprises, et la déduction des frais d’entretien disparaît avec elle. Jusqu’à la période fiscale 2028 incluse, le droit actuel reste applicable : les travaux d’entretien et de rénovation énergétique se déduisent encore. Dès 2029, l’entretien ne se déduit plus du tout, et l’énergie seulement au niveau cantonal, là où le canton le décide.

Pour savoir si un chantier compte encore, la date des travaux ne suffit pas. Selon le canton, c’est la date de la facture ou celle du paiement qui rattache la dépense à 2028 ou à 2029. Le gain réel se limite par ailleurs à la part des frais qui dépasse la déduction forfaitaire à laquelle vous renoncez en les déclarant. Un logement que vous louez garde, dès 2029, la déduction de ses frais d’entretien ; ses investissements énergétiques perdent en revanche la déduction fédérale, comme ceux d’un logement occupé par son propriétaire.

Ce que la réforme supprime, et ce qu’elle laisse

La loi fédérale du 20 décembre 2024 relative au changement de système d’imposition de la propriété du logement abroge l’imposition de la valeur locative et réécrit la liste des déductions immobilières. Dans la loi sur l’impôt fédéral direct (LIFD), telle qu’elle s’appliquera dès 2029, une seule déduction liée aux travaux subsiste pour un logement occupé par son propriétaire : la restauration de monuments historiques entreprise en vertu de dispositions légales, en accord avec les autorités ou sur leur ordre, pour la part non subventionnée (art. 32, al. 2). Les frais d’entretien, les primes d’assurance et les frais d’administration par des tiers ne restent déductibles que pour les immeubles loués ou affermés (art. 32a).

Pour les impôts cantonaux et communaux, la loi sur l’harmonisation des impôts directs (LHID), dans sa version applicable dès 2029, laisse trois portes ouvertes aux cantons : une déduction pour la restauration des monuments historiques (art. 9, al. 3), une pour les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement (art. 9b, al. 5) et, jusqu’en 2050 au plus tard, une pour les investissements destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement (art. 78h, al. 2).

Sources : FF 2025 23 ; LIFD et LHID dans leur teneur au 1^er janvier 2029 ; questions et réponses du Département fédéral des finances.

Facture ou paiement : la date qui compte dans chaque canton

Une dépense se rattache à une période fiscale. Pour savoir si elle tombe encore en 2028, les administrations fiscales romandes n’appliquent pas toutes la même règle. Le tableau reprend leurs notices officielles.

Sources : Vaud, instructions complémentaires concernant la propriété immobilière 2025 ; Genève, information n° 1/2021 de l’administration fiscale, ch. 4 ; Fribourg, notice spéciale du Service cantonal des contributions, valable dès la période fiscale 2023 ; Neuchâtel, Notice 4, période fiscale 2025 ; Valais, catalogue du Service cantonal des contributions, édition 2022 ; Jura, ordonnance RSJU 641.312.51, art. 1, al. 2 ; Berne, TaxInfo, entretien des immeubles (en allemand).

Les acomptes ne sont pas traités partout de la même façon. Neuchâtel et Berne les excluent expressément : une facture d’acompte de 2028 pour des travaux qui ne commencent qu’en 2029 n’y sauve pas la déduction. Fribourg retient au contraire la date de paiement des acomptes comme des factures. Les instructions vaudoises, l’information genevoise, le catalogue valaisan et l’ordonnance jurassienne ne traitent pas des acomptes. Berne admet par ailleurs une facture partielle détaillée pour des travaux déjà terminés et clairement délimités : découper un grand chantier en étapes facturées à leur achèvement protège la part réalisée en 2028.

Un chantier qui glisse de quelques semaines peut tout faire basculer. Une toiture terminée le 20 décembre 2028 et facturée le 8 janvier 2029 tombe dans la première année sans déduction. Convenez avec l’entreprise d’une facture finale émise dès la réception des travaux, et gardez une marge sur l’automne 2028.

À Fribourg, c’est le paiement qui compte. Une facture de décembre 2028 réglée en janvier 2029 relève de 2029 ; à l’inverse, un acompte payé en 2028 se rattache à 2028. En Valais, la méthode choisie vaut pour toutes les factures présentées : si vous déclarez selon la date de paiement, payez aussi en 2028.

Conservez chaque pièce. Vaud se réserve le droit d’exiger les justificatifs lors de la taxation. Fribourg demande des factures numérotées avec les récépissés et, pour une transformation, des plans ou des photos avant et après travaux.

Le vrai gain : ce qui dépasse le forfait

Pour chaque immeuble et chaque période fiscale, vous choisissez entre la déduction des frais effectifs et une déduction forfaitaire, rappelle la documentation fiscale de l’AFC sur la valeur locative. Déclarer ses travaux revient donc à renoncer au forfait de l’année. L’économie d’impôt correspond à peu près aux frais effectifs, moins le forfait abandonné, multipliés par votre taux marginal d’imposition.

Pourcentages de la valeur locative du logement occupé par son propriétaire ; à Genève, de la valeur locative diminuée de l’abattement pour durée d’occupation. Les plafonds neuchâtelois ne s’appliquent pas à l’impôt fédéral direct. L’âge du bâtiment se compte au début de la période fiscale pour l’impôt fédéral direct, à Genève et dans le Jura, à la fin de la période à Neuchâtel, en Valais et à Berne. Sources : impôt fédéral direct, documentation fiscale de l’AFC, ch. 6.2.4 ; Vaud, instructions 21004 ; Genève, art. 34, let. d, de la loi sur l’imposition des personnes physiques ; Fribourg, notice spéciale ; Neuchâtel, Notice 4 ; Valais, catalogue du Service cantonal des contributions ; Jura, ordonnance 641.312.51, art. 2 ; Berne, guide de la déclaration d’impôt 2025.

Exemple, avec des hypothèses simplifiées : maison de plus de dix ans, valeur locative de 24 000 francs, forfait de 20 %, soit 4 800 francs, taux marginal de 30 % tous impôts confondus.

• 40 000 francs de travaux facturés en 2028 : 35 200 francs de déduction en plus du forfait, soit environ 10 560 francs d’impôt en moins.
• Les mêmes travaux facturés en 2029 : aucune déduction.
• 4 000 francs de petits travaux dans l’année : moins que le forfait, aucun intérêt à les déclarer.

Dans le canton de Vaud, le forfait cantonal atteint 30 % pour un bâtiment de plus de vingt ans. Sur la même valeur locative, 7 200 francs de frais sont admis sans aucun justificatif, ce qui réduit d’autant le gain d’un petit chantier.

N’avancer que ce qui arrive à échéance

La déduction ne rembourse qu’une partie de la dépense : dans l’exemple ci-dessus, environ un quart des 40 000 francs. Pour des travaux qui n’étaient pas nécessaires, l’économie d’impôt ne couvre donc qu’une fraction de la facture. Pour un élément qui aurait tenu quelques années de plus, comme une chaudière ou une toiture encore saines, le calcul met en balance cette économie, les années de service auxquelles vous renoncez et le coût d’un financement anticipé. La BCV le résume ainsi : « S’il est inutile de se précipiter, cela ne signifie pas qu’il faille rester les bras croisés » (BCV, 4 mars 2026).

Regrouper ou étaler ?

Deux effets s’opposent. Le forfait pousse à regrouper : chaque année déclarée en frais effectifs en sacrifie un. La documentation de l’AFC relève d’ailleurs qu’en alternant plusieurs années au forfait et une année de gros travaux, les frais d’entretien peuvent, dans les cas extrêmes, être « presque déduits deux fois du revenu ». La progressivité pousse à l’inverse à étaler : au-delà d’un certain montant, chaque franc déduit fait économiser moins d’impôt, parce que le revenu imposable descend dans des tranches moins taxées. Et les frais d’entretien ne se reportent jamais sur l’année suivante, comme le rappellent Genève et Berne.

Pour un chantier modeste, une seule année au-dessus du forfait suffit, les autres restant au forfait. Pour une rénovation lourde, un partage entre 2027 et 2028 évite qu’une partie de la déduction tombe sur un revenu trop faible pour l’absorber. Les investissements énergétiques et les frais de démolition font exception : leur excédent se reporte sur les deux périodes fiscales suivantes (art. 4 de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles). Pour un excédent de 2028, ce report tomberait en 2029 et en 2030. La loi de 2024 ne prévoit aucune disposition transitoire à ce sujet pour l’impôt fédéral direct, et au niveau cantonal, le report dépendra du maintien de la déduction (art. 78h, al. 3, LHID). Mieux vaut donc que la facture de 2028 tienne dans le revenu de l’année.

Quels travaux avancer avant fin 2028

La frontière entre entretien, économie d’énergie et plus-value suit des catalogues cantonaux détaillés, comme le catalogue valaisan de répartition des frais ou l’information genevoise n° 1/2021. Les exemples ci-dessous en sont tirés, avec les documents vaudois déjà cités.

L’entretien : déductible jusqu’en 2028, plus rien ensuite

• Réparation ou réfection de la toiture à valeur égale, réparation ou remplacement des chéneaux.
• Nouvelle couche de peinture ou nouveau revêtement de façade.
• Peintures intérieures, papiers peints, revêtements de sols remplacés.
• Réparation ou remplacement du chauffage, remplacement ou révision de la citerne à mazout.
• Remplacement d’une cuisine ou d’équipements sanitaires au même standard ; la part d’amélioration constitue une plus-value.
• Remise en état d’un logement acheté récemment, hors plus-value. Dès 2029, ces frais ne se déduisent plus que pour un bien loué (art. 32a, al. 1, let. b, LIFD) : un bien acquis en 2027 ou en 2028 pour y habiter a donc intérêt à être remis en état d’ici fin 2028.
• Primes d’assurance du bâtiment : incendie, dégâts d’eau, bris de glace, responsabilité civile du propriétaire. L’assurance ménage, qui couvre le mobilier, n’a jamais été déductible.

La rénovation énergétique : deux déductions en 2028, une au mieux ensuite

Ces investissements se déduisent aujourd’hui de l’impôt fédéral direct comme de l’impôt cantonal. Dès 2029, la part fédérale disparaît dans tous les cas.

• Isolation du toit, des murs, des sols et des plafonds donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés ; fenêtres remplacées par des modèles plus performants ; renouvellement de stores et de volets roulants.
• Remplacement d’un chauffage au mazout, au gaz ou électrique par une pompe à chaleur, une chaudière à bois ou à pellets, ou un raccordement à un chauffage à distance renouvelable. Le remplacement par des chauffages électriques fixes à résistances n’en fait pas partie.
• Panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques posés sur un bâtiment existant.
• Renouvellement d’appareils ménagers gros consommateurs d’énergie qui font partie de l’immeuble : cuisinière, four, réfrigérateur, congélateur, lave-vaisselle, lave-linge. Pour l’ancien appareil, voir comment se débarrasser d’un vieux frigo à Genève.
• Une analyse énergétique du bâtiment, un CECB Plus par exemple : le catalogue valaisan admet ces analyses « même si les investissements ne sont pas réalisés dans l’immédiat ».

En principe, seule la part non subventionnée se déduit (règlement vaudois du 4 décembre 2019, art. 3, al. 2) ; Genève impose la subvention comme un revenu et admet la totalité des travaux. Le sort d’une subvention versée l’année suivante est détaillé plus bas. Sur un bâtiment neuf, ces investissements font partie du coût de construction et ne se déduisent pas ; Fribourg n’admet aucune déduction dans les cinq années qui suivent la construction.

Jamais déductible : la plus-value et le travail personnel

• Agrandissement, surélévation, aménagement des combles, changement d’affectation.
• Construction d’une piscine, installation d’un ascenseur.
• Première installation d’un système d’alarme. Sa réparation ou son remplacement relève de l’entretien, mais l’abonnement de surveillance n’est pas déductible : un point à garder en tête au moment de choisir un système d’alarme.
• Le travail que vous effectuez vous-même : les instructions vaudoises l’excluent expressément.

Les travaux à plus-value gardent pourtant une utilité fiscale. Lors d’une vente, l’impôt sur les gains immobiliers porte sur la différence entre le prix obtenu et les dépenses d’investissement, soit le « prix d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses » (art. 12, al. 1, LHID). Gardez les factures des travaux à plus-value, y compris celles des travaux réalisés dès 2029.

Ce qui ne presse pas

• L’entretien d’un logement loué : il reste déductible dès 2029, puisque le loyer reste imposé (art. 32a LIFD, art. 9a LHID). Les investissements énergétiques d’un logement loué perdent en revanche la déduction fédérale, précise le Département fédéral des finances : pour eux aussi, 2028 est la dernière année où les deux déductions sont acquises.
• Un monument historique : la restauration reste déductible de l’impôt fédéral direct. Pour l’impôt vaudois, le Conseil d’État a indiqué le 25 février 2026 qu’il n’y a « aucun changement par rapport au droit actuel » (réponse à l’interpellation 25_INT_125). À Berne, l’administration fiscale tient encore la question pour ouverte au niveau cantonal, et à Fribourg la loi reste à rédiger.
• Un travail à plus-value : il n’a jamais été déductible du revenu et ne le devient pas en 2029.

Énergie : la Confédération sort, les cantons décident

La LHID autorise les cantons à maintenir une déduction pour les investissements énergétiques « tant que l’objectif d’équilibrer le bilan des gaz à effet de serre n’est pas atteint, mais jusqu’en 2050 au plus tard ». Le Département fédéral des finances doit déterminer avec eux quelles dépenses pourront être déduites (art. 78h, al. 2). La liste future peut donc différer de l’actuelle.

Une certitude demeure : un investissement énergétique facturé en 2028 se déduit à la fois de l’impôt fédéral direct et de l’impôt cantonal. Facturé en 2029, il ne se déduit plus que de l’impôt cantonal, et seulement si le canton l’a prévu.

Copropriété : le fonds de rénovation ne suit pas la même règle partout

En propriété par étages, les travaux sur les parties communes passent par l’assemblée des copropriétaires, avec des majorités qui varient selon la nature des travaux. Pour une façade ou une toiture, un vote à l’assemblée de 2027 laisse le temps des devis, des autorisations et du chantier avant la fin de 2028.

Le traitement fiscal du fonds de rénovation, lui, change selon le canton :

• Genève, Fribourg, Neuchâtel, Valais, Jura : les versements au fonds se déduisent, pour autant que le fonds serve uniquement à l’entretien des parties communes. Fribourg et Neuchâtel précisent qu’un prélèvement ultérieur sur le fonds ne donne pas droit à une nouvelle déduction.
• Vaud : c’est l’inverse. Les versements au fonds ne sont pas déductibles ; les prélèvements qui financent des travaux d’entretien le sont.
• Berne : les versements se déduisent sous conditions. Si le règlement fixe des versements plus élevés que les années précédentes, ils ne sont admis que s’ils ne s’en écartent pas sensiblement ou s’ils reposent sur un projet concret de réparation, devis ou planification à l’appui (TaxInfo).

Conséquence pour les copropriétaires vaudois : un fonds alimenté pendant des années mais dépensé après 2028 ne donnera lieu à aucune déduction. Seuls comptent les travaux financés par le fonds et facturés d’ici fin 2028. Dans les autres cantons romands, les versements faits jusqu’en 2028 se déduisent au fil des années, et l’usage ultérieur du fonds n’y change rien. Dans tous les cas, demandez à l’administrateur sur quel exercice les travaux votés seront comptabilisés : votre part figure dans le décompte annuel de la PPE.

Subventions : un autre calendrier à caler

Le Programme Bâtiments demande de déposer la requête « dans tous les cas avant le début des travaux » et verse les subventions « après examen final ». Les mesures et les taux varient d’un canton à l’autre. Pour un chantier facturé en 2028, la demande doit donc partir avant le début du chantier, et le versement risque de tomber en 2029.

Or le traitement fiscal d’une subvention versée plus tard n’est pas le même partout :

• Vaud : une subvention versée pendant la période fiscale des travaux vient en diminution des frais. Si le droit ferme à la subvention naît pendant une autre période, son montant total se déclare comme revenu, sous le code 195 de la déclaration.
• Genève : la subvention se déclare en totalité comme revenu, et la totalité des travaux se déduit.
• Valais : la subvention s’impute sur la période où les frais sont déduits, dès qu’une décision formelle d’octroi existe, même si le versement intervient plus tard.
• Fribourg, Neuchâtel, Jura : les subventions viennent en diminution des investissements déduits ; Neuchâtel vise les subventions « reçues ou à recevoir ».

Selon les instructions vaudoises actuelles, un chantier facturé en 2028 dont la subvention n’est acquise qu’en 2029 produit donc un revenu imposable en 2029. Mieux vaut l’intégrer au budget dès le départ.

Résidence secondaire, logement loué ou mixte

Une résidence secondaire que vous occupez perd les mêmes déductions que la résidence principale. S’y ajoute un possible impôt spécial : la nouvelle disposition constitutionnelle autorise les cantons à taxer les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. En Valais, qui compte près de 100 000 résidences secondaires, le Conseil d’État devrait mettre son projet en consultation en novembre 2026 (Rhône FM). Dans le Jura, le Parlement a accepté le 29 avril 2026 un postulat demandant au gouvernement d’étudier un tel impôt (Blick). À Berne, le gouvernement veut permettre une taxe immobilière supplémentaire sur les résidences secondaires, ce qui passe par une révision de la constitution cantonale soumise au vote populaire (TaxInfo).

Un logement loué garde la déduction des frais d’entretien, puisque les loyers restent imposés. Une résidence louée une partie de l’année se situe entre les deux : selon le Département fédéral des finances, la loi ne règle pas clairement ce cas pour les intérêts passifs, et plusieurs méthodes de calcul sont envisageables, fondées par exemple sur les jours de location ou sur les recettes.

Dès 2029 : intérêts, premier achat et crédit

Les intérêts passifs privés ne seront déductibles qu’en proportion de la part des immeubles loués ou affermés dans l’ensemble de la fortune (art. 33, al. 1, let. a, LIFD). Le Département fédéral des finances donne l’exemple d’une personne dont la fortune se compose de son logement, d’un compte bancaire et de titres : elle ne pourra plus déduire aucun intérêt. La nature de la dette n’y change rien, hypothèque, crédit lombard ou crédit à la consommation : dès 2029, financer des travaux par un petit crédit ne rend pas ses intérêts déductibles.

Seule exception : lors d’un premier achat en Suisse d’un logement destiné durablement et exclusivement à votre usage, les intérêts restent déductibles dès l’année fiscale qui suit l’acquisition, jusqu’à 10 000 francs pour un couple marié vivant en ménage commun et 5 000 francs pour les autres contribuables. Ce plafond diminue chaque année de 10 % du montant initial, soit 1 000 francs par an pour un couple (art. 33a LIFD). Un premier achat conclu dans les dix ans précédant l’entrée en vigueur donne droit aux années restantes (art. 205g LIFD).

Le calendrier jusqu’au 31 décembre 2028

1. D’ici fin 2026 : faire l’état des lieux du logement, par exemple avec un CECB Plus, et repérer les éléments qui arrivent en fin de vie dans les prochaines années.
2. En 2027 : comparer les devis, déposer les demandes de subventions avant tout début de travaux, obtenir les autorisations nécessaires. En PPE, faire voter les travaux à l’assemblée.
3. En 2027 et 2028 : réaliser les chantiers, en répartissant les gros montants si le revenu d’une seule année ne suffit pas à les absorber. Faire facturer chaque étape terminée.
4. À l’automne 2028 : garder une marge. Facture finale datée de 2028 au plus tard ; à Fribourg, et en Valais si vous déclarez selon la date de paiement, paiement au plus tard le 31 décembre.
5. En 2029 : déclarer les frais de 2028 avec toutes les factures, conserver les pièces et suivre les subventions encore à venir.

En bref

• Jusqu’à la période fiscale 2028, l’entretien et l’énergie se déduisent. Dès 2029, l’entretien d’un logement occupé par son propriétaire ne se déduit plus.
• La date qui compte est celle de la facture à Genève, dans le canton de Vaud, à Neuchâtel et à Berne, celle du paiement à Fribourg, l’une ou l’autre au choix en Valais ; le Jura retient les frais effectivement supportés dans l’année. Neuchâtel et Berne refusent les acomptes, Fribourg les retient à leur date de paiement.
• Le gain se limite à ce qui dépasse le forfait : regroupez les petits travaux sur une année, répartissez les très gros sur 2027 et 2028.
• L’énergie perd la déduction fédérale en 2029 ; la déduction cantonale dépendra du canton.
• Rien ne presse pour l’entretien d’un logement loué ni pour une plus-value, et la restauration d’un monument historique garde sa déduction fédérale. Les travaux énergétiques d’un logement loué perdent, eux, la déduction fédérale en 2029.

Pour un cas particulier, l’administration fiscale de votre canton reste l’interlocutrice de référence ; ses notices, liées plus haut, détaillent sa pratique.

Photo : réfection d’un toit au chemin du Coin-de-Terre, à Vernier (GE), par MHM55, sous licence CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons, recadrée.